撤销司法拍卖的法律依据与典型案例

《拍卖法》第三十二条规定，竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或者其他组织；第三十八条规定，买受人是指以最高应价购得拍卖标的的竞买人。为概念使用的准确规范，本文用《拍卖法》中竞买人、买受人得概念。

一、法院应履行的职责

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；（五）通知当事人和优先购买权人；（六）制作拍卖成交裁定；（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；（八）开设网络司法拍卖专用账户；（九）其他依法由人民法院履行的职责。”第十二条规定：“网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。”

二、撤销司法拍卖的法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

根据上述司法解释的规定，对于通过司法拍卖拍得的房产无法办产证，买受人能否撤销拍卖，关键是看买受人的利益是否受到了损害。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，由于拍卖财产的瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，买受人可以请求撤销网络司法拍卖。如果法院在司法拍卖中对于拍卖房地产不能办理独立产证这一瑕疵没有如实完整准确地披露和说明，就属于瑕疵说明严重失实；买受人无法办理产证，可以认定买受人的利益受到损害，购买目的无法实现；而法院的瑕疵说明严重失实，导致了买受人的重大误解，导致了买受人的购买目的无法实现，也就是说，法院的瑕疵说明严重失实和买受人的购买目的无法实现之间有因果关系，符合上述司法解释关于撤销拍卖的要件。综上分析，通过司法拍卖拍得的房产无法办产证的，如果存在法院瑕疵说明严重失实这个前提，则买受人可以请求撤销网络司法拍卖。

三、买受人的救济途径：异议与复议

《民诉法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定，当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。

根据上述规定，撤销拍卖的救济途径是执行异议，对于执行异议裁定不服的，可以向上一级法院申请复议。

四、可以撤销与不可以撤销司法拍卖的常见情形

（一）可以撤销司法拍卖的常见情形

1、拍卖土地使用权规划设计条件超过有效期，司法拍卖应予撤销

江西省高级人民法院（）赣执复66号执行裁定认为，本案争议的焦点是拍卖土地使用权规划设计条件超过有效期能否成为网络司法拍卖悔拍的法定理由。一是关于本案竞买人胡绍仁悔拍理由是否成立的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第四项的规定，当事人、利害关系人认为未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持。本案中，竞买人（利害关系人）胡绍仁以拍卖的土地规划超出有效期、原规划设计条件无效，执行法院的公告拍卖信息存在过错为由悔拍并要求退还竞买保证金，其实质诉求系以拍卖公告违反法律、司法解释规定为由请求撤销该次拍卖，退回保证金。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条第二款的规定，网络司法拍卖的公告内容应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。本案中，由于景德镇市城市规划局已于年组织编制了《景德镇市河西老城区控制性详细规划》，本案拍卖的景德镇大成房地产开发有限公司名下位于景德镇市一心桥土地使用权所涉土地处于该规划控制的范围内，其规划设计条件有效期等信息应处于公开状态，因此该拍卖土地规划设计条件已超出有效期属于已知瑕疵。本案执行法院对该土地使用权的拍卖方式属于网络司法拍卖，拍卖公告中虽然特别提示竞买人实地看样，法院不承担拍卖标的物瑕疵担保责任，未看样的竞买人视为对标的物实物现状的确认，后果自负，但是并未明确将该拍卖土地规划设计条件超出有效期的已知瑕疵列入公告内容，该拍卖公告违反上述司法解释规定，符合撤销拍卖的条件。因此，异议人胡绍仁以此为由拒绝交纳本案土地使用权拍卖款项并要求退还保证金，具有事实和法律依据。

2、拍卖公告关于拍卖标的楼层的记载与事实不符的，司法拍卖应予撤销

江西省高级人民法院（）赣执复号执行裁定认为，本案的争议焦点是拍卖公告中的拍卖财产说明是否严重失实，致使竞买人产生重大误解，其购买目的无法实现。1、该案拍卖标的产权证载为：产权证号为洪房权证红谷滩新区字第××号，房屋坐落红谷滩新区怡园路号世纪中央城4栋店面室（第1层），总层数31层，建筑面积.25平方米。在异议审查中，南昌中院函告南昌市不动产登记局，该局明确：“南昌市红谷滩新区怡园路号世纪中央城4栋店面室（产权证号：洪房权证红谷滩新区字第××号）所在楼栋原证载总层数为31层，此外该楼栋实际有1层地下层。根据《不动产权籍调查技术方案》，有地下层的，计入总层数，同时加以注明。因此，该楼栋总层数应为32层（含地下1层）。根据该房屋的建筑面积测绘报告，其所在层数应为第1-2层”。另依据南昌市不动产档案信息中心未查询到地址红谷滩新区怡园路号世纪中央城4栋室的不动产登记信息的函复，更加佐证其所在层数应为第1-2层。由此可见，该拍卖标的产权证信息与实际现状明显不符；2、南昌中院在评估拍卖该标的物时，依据该拍卖标的产权证载制作《竞买公告》，因产权记载与实际现状明显不符，自然造成《竞买公告》中的拍卖财产说明与实际现状明显不符，因第1层与第2层的实际价值完全不一样，自然构成严重失实；3、该案《竞买公告》中的拍卖财产说明与实际现状明显不符，竞买人以此为理由认为造成其重大误解主张撤销本次拍卖，支持其主张更加符合公平原则。因为该案拍卖标的物的真实价值完全可以通过正确表述拍卖标的、重新启动网络司法拍卖予以实现，撤销本次网络司法拍卖并不影响拍卖标的物的实际价值，对申请执行人的债权也并无实质影响，反之如果不撤销本次拍卖，《竞买公告》中的拍卖财产说明与实际现状明显不符的后果由竞买人承担显然有失公平。

3、拍卖公告关于拍卖标的土地容积率的记载与事实不符的，司法拍卖应予撤销

广东省高级人民法院（）粤执复号执行裁定认为，本案争议的焦点问题是东莞中院撤销对案涉土地的拍卖是否合法。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。结合异议人振河公司和复议申请人君旭公司提出的异议、复议理由，显然本案并不存在上述规定第（二）（三）（四）（五）项所述情形，现重点审查是否存在“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”及“其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情性”，具体分析如下：首先，是否存在“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的情形。通常容积率是指宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及利用效益的高低，也反映了地价水平的差异，是微观上影响地价最重要的因素。本案中，东莞中院拍卖公告附件土地估价技术报告中设定的案涉土地容积率为2.0，振河公司正是基于对司法拍卖的充分信任，认为案涉土地的容积率为2.0，从而决定参与竞买案涉土地。但从东莞市自然资源局《关于东莞市中级人民法院（）粤19执恢号调查函的复函》及《关于协助调查的复函》来看，案涉土地的容积率目前为0.63，并未调整为2.0。因此，振河公司竞拍案涉土地的目的无法实现。其次，执行法院是否存在其他严重违反网络司法拍卖程序的情形。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（一）制作、发布拍卖公告；（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；（五）通知当事人和优先购买权人；（六）制作拍卖成交裁定；（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；（八）开设网络司法拍卖专用账户；（九）其他依法由人民法院履行的职责。第十四条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；（六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示；（七）买受人悔拍后保证金不予退还。根据上述规定，“查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”和“在拍卖公告发布当日对拟拍卖的财产已知瑕疵和权利负担予以特别提示”是执行法院应当履行的职责，是执行法院必须履行的法定程序。本案中，东莞中院在知晓案涉土地的实际容积率可能为0.63的情况下，仍然采用土地评估报告载明的2.0容积率。这充分说明，东莞中院既没有进一步查明案涉土地容积率，也没有在拍卖公告中予以提别提示，故该院严重违反了网络司法拍卖程序。最后，异议人振河公司提出异议是否超过法定期限的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。该条款对当事人、利害关系人提出执行行为异议的作出了期限规定。本案中，虽然案涉土地的拍卖已成交，振河公司已交付拍卖款，但东莞中院并未作出拍卖成交确认裁定书，更未向不动产登记机关送达成交确认裁定、发出协助过户通知书，该案执行程序尚未终结。振河公司提出的执行异议在法定期限内。综上，东莞中院拍卖案涉土地的行为导致买受人购买目的无法实现，且严重违反网络司法拍卖程序，损害了竞买人振河公司的合法权益，故东莞中院()粤19执异36号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

4、通过司法拍卖拍得的房产无法办产证，可以撤销司法拍卖

上海市第一中级人民法院（）沪01执复号执行裁定和上海市松江区人民法院()沪执异号执行裁定认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，利害关系人提出异议，请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。本案拍卖标的上海市奉贤区XX镇XX村XXX号XX幢工业房地产，其对应的产证号码为奉XXXXXXXXXX，该产证对应的房屋有XX幢厂房，上述厂房对应的土地宗地号均为奉贤区XX镇XX街坊XX丘，而本案的拍卖标的仅为其中的7幢即9-15幢，在未得到相关土地管理部门批准分宗的情况下，这部分的拍卖标的无法办理独立的房屋产权证明，对此拍卖公告并未予以公示。而无法办理产证显然是拍卖标的物的重大瑕疵，会影响竞买人购买目的的实现，因此南晔公司请求撤销本次拍卖，该院予以支持。

（二）不可以撤销司法拍卖的常见情形

1、网络司法拍卖，即使一人参与竞买，出价不低于起拍价的，拍卖成交，不可撤销

最高人民法院（）最高法执监号执行裁定认为，司法拍卖程序的核心价值在于通过公开竞价，最大限度实现拍卖标的物的客观、真实价值。司法拍卖程序中可能存在恶意串通竞买情形一般是在没有依法对拍卖活动进行公告、不当限制其他竞买人参与竞买的情况下，有限参与的竞买人相互串通压低竞买价格，损害被执行人及其他潜在竞买人的利益。本案中，执行法院在拍卖前已依法通过司法拍卖网络平台、纸质媒体发布了拍卖公告，“公开竞价”实际上从潜在竞买人知悉拍卖信息、决定是否报名参与竞拍阶段就已经开始。而在网络司法拍卖模式下，意向竞买人均可通过互联网报名、出价，即使案涉两竞买人在拍卖中相互串通，但在互联网竞价模式中，其相互串通行为从根本上并无法限制其他广大的潜在竞买人自由报名、出价及竞价。基于此，本院的相关判例认为，司法拍卖中只要对拍卖程序进行了充分公告，即使在只有一人参与竞买的极端情况下，亦应认可拍卖效力。年本院发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条再度明确，“网络司法拍卖不限制竞买人数量，即使一人参与竞买，出价不低于起拍价的，拍卖成交”。综上，申诉人关于因竞买人恶意串通、案涉拍卖程序应予撤销的主张，一方面，其未提供任何证据加以证明，应依法承担举证不利的法律后果。另一方面，即使案涉网络司法拍卖中两竞买人的竞买资金确由一人支付，存在相互串通情形，在执行法院对拍卖程序正进行充分公告的情况下，也不能据此认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出案涉拍卖程序损害了申诉人利益的结论。

2、债权性质的优先购买权受到侵害不是撤销司法拍卖的事由

最高人民法院（）最高法执监号执行裁定认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条即规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。因此，在本案中，即使韩某某、金恒泽欣公司确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。

3、评估价不准确一般不是撤销司法拍卖的法定事由

江苏省高级人民法院（）苏执复93号执行裁定认为，司法拍卖时评估价仅是确定保留价的参照依据，并不决定最后的成交价。在完全公开的拍卖平台上，成交价最终由市场决定且房地产的拍卖也并不必然要求评估。本案中，淮安中院委托具备相应资质的评估机构对涉案房地产进行评估并通过司法网络拍卖平台进行拍卖。按照法律规定的程序和降价幅度，经过三次拍卖均流拍，在变卖阶段经过了充分的竞价，最终以高于保留价5万元的价格成交。整个过程公开透明，符合法律规定。复议申请人主张因评估报告在无证面积、部分项目与实际不符导致评估报告背离实际价值，从而损害其合法权益的主张没有依据，本院不予支持。